Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza wiele zmian w procesie kredytowym oraz sprzedaży kredytu hipotecznego, jak również ma wpływ na model współpracy pomiędzy podmiotami rynku pośrednictwa. Od 22 lipca br. pośrednictwo kredytów hipotecznych stało się działalnością regulowaną, nadzorowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Oznacza to konieczność uzyskania zezwoleń KNF oraz wpisów w specjalnych rejestrach, co wiąże się ze spełnieniem dodatkowych wymogów.

Z uwagi na tematykę serwisu FranczyzaBanku.pl, który zajmuje się kojarzeniem Partnerów Biznesowych, w niniejszym artykule scharakteryzujemy podmioty uczestniczące w dystrybucji kredytu hipotecznego w świetle przepisów nowej ustawy, ich praw i obowiązków oraz ewentualny wpływ ustawy na rynek pośrednictwa finansowego w Polsce.

Zdefiniowane podmioty rynku pośrednictwa kredytów hipotecznych

Ustawa o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku definiuje następujące podmioty:

  • Kredytodawcę (bank krajowy, oddział banku zagranicznego, instytucja kredytowa, oddział instytucji kredytowej oraz spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa), który w zakresie swojej działalności gospodarczej udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi kredytu hipotecznego;
  • Pośrednika kredytu hipotecznego (niepowiązanego), czyli przedsiębiorcę niebędącego kredytodawcą, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej lub zawodowej, za wynagrodzeniem w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej:
    a)    przedstawia lub oferuje konsumentom umowy o kredyt hipoteczny, lub
    b)    udziela konsumentom pomocy, podejmując prace przygotowawcze lub inne przedumowne działania administracyjne inne niż wymienione w pkt. a, polegające na obsłudze dokumentów, w związku z umowami o kredyt hipoteczny, lub
    c)    zawiera z konsumentami umowy o kredyt hipoteczny w imieniu kredytodawcy;
  • Powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, czyli pośrednika kredytu hipotecznego, który działa w imieniu i na rzecz:
    a)    wyłącznie jednego kredytodawcy,
    b)    wyłącznie jednej grupy kredytodawców, którzy podlegają konsolidacji do celów sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych zgodnie z ustawą o rachunkowości,
    c)    określonej liczby kredytodawców lub grup kredytodawców, o których mowa w pkt. b, które nie stanowią co najmniej połowy liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych;
  • Agenta - przedsiębiorcę wykonującego czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego, występującego w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego;
  • Personel kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta

Warto dodać, że ustawa reguluje świadczenie usług doradczych i powołuje do życia specjalną kategorię doradców kredytowych, którzy mogą używać określenia: „niezależny doradca”. Mianem tym będą mogli określać się niepowiązani pośrednicy kredytu hipotecznego lub ich agenci, którzy nie otrzymują od kredytodawców żadnych prowizji oraz innych korzyści finansowych.

(nie) Powiązany pośrednik kredytu hipotecznego

Największe wątpliwości interpretacyjne budzi definicja pośrednika niezależnego, tj. niepowiązanego. Zasadne jest pytanie, czy w świetle nowych przepisów jakikolwiek pośrednik kredytu hipotecznego działający obecnie na rynku, spełnia wymogi podmiotu niepowiązanego? Ustawodawca bowiem nieprecyzyjnie sformułował przepisy w tym zakresie, zwłaszcza trudne do określenia pojęcie "co najmniej połowy liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych". Należy podkreślić, że mowa o kredytodawcach, którzy aktywnie prowadzą akcję kredytową, w ramach której udzielają konsumentom kredytów hipotecznych w rozumieniu ustawy tj. związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.

Niestety nie ma oficjalnych danych przedstawianych przez KNF dotyczących liczby banków, instytucji kredytowych oraz spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych, które w swojej ofercie handlowej posiadały kredyty hipoteczne. Nasuwa się również pytanie: jak traktować banki spółdzielcze, których w Polsce jest około 550. Zatem konieczne jest, aby w tej kwestii interpretacyjnej oficjalne stanowisko zajęła Komisja Nadzoru Finansowego oraz dostarczyła niezbędnych danych. 

Trzypodmiotowy łańcuch pośrednictwa

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, działalność polegająca na świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów. Zatem, możemy wyróżnić dwa schematy łańcucha pośrednictwa, który składa się z trzech podmiotów:

  • kredytodawca i jego personel + pośrednik kredytu hipotecznego i jego personel + agent i jego personel
  • kredytodawca i jego personel + powiązany pośrednik kredytu hipotecznego i jego personel + agent i jego personel

Przed wdrożeniem ustawy, łańcuch pośrednictwa wyglądał następująco (wg "starej" nomenklatury): bank + integrator + placówka kredytowa / doradca mobilny. Z tym, że właściciel biura kredytowego lub doradca mobilny mógł współpracować z wieloma integratorami - pośrednikami, typu: Open Finance, Expander, Alex T. Great, Sales Group czy NOTUS. Wyjątkiem była Spółdzielnia ANG, która oczekiwała od Partnera wyłączności. Po wejściu w życie ustawy, agent może wykonywać czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego wyłącznie na rzecz jednego pośrednika kredytu hipotecznego.

Wymogi dla pośredników oraz agentów

Pośrednik kredytu hipotecznego będzie mógł prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz dokonaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Zezwolenie będzie wydawane m.in osobie fiziycznej, która:

  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych
  • nie była prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo, wyszczególnione w ustawie
  • posiada co najmniej wykształcenie średnie
  • zdała egzamin na pośrednika kredytu hipotecznego (warunkiem zaliczenia jest udzielenie poprawnych odpowiedzi na co najmniej 35 pytań z 50 - jednokrotnego wyboru). Wymóg zdania egzaminu nie stosuje się do osób, które ukończyły wyższe studia ekonomiczne lub prawnicze i uzyskały tytuł magistra.
  • zarządza personelem posiadającym pełną zdolność do czynności prawnych i który nie był prawomocnie skazany
  • złożyła pisemne oświadczenie o zobowiązaniu się do zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej lub umowy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, za szkody wyrządzone w związku z wykonywaną przez siebie działalnością

Wymagania, które należy spełnić, aby uzyskać zezwolenie opisane są w ustawie, w rozdziale 7: Wymogi dla pośredników kredytu hipotecznego, agentów oraz personelu kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta

Agent podlega obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych oraz wykonuje działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem kredytu hipotecznego, który ponosi pełną odpowiedzialność za jego działania lub zaniechania. Agentem może być osoba fizyczna, która:

  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych
  • nie była prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo, wyszczególnione w ustawie
  • posiada co najmniej wykształcenie średnie
  • odbyła organizowane przez pośrednika kredytu hipotecznego szkolenie i zdała z wynikiem pozytywnym egzamin przeprowadzony przez pośrednika kredytu hipotecznego

Wpływ ustawy na kształt rynku pośrednictwa kredytu hipotecznego

Największe wyzwania stawiane przez ustawodawcę pośrednikowi kredytu hipotecznego, które mogą wpłynąć na obraz rynku pośrednictwa finansowego w Polsce to:

  • konieczność dokonywania opłat z tytułu kosztów nadzoru do wysokości 0,3 proc. sumy przychodów z pośrednictwa kredytu hipotecznego,
  • odpowiedzialność karna i finansowa za nieprzestrzeganie postanowień ustawy (przypomnijmy, że pośrednik kredytu hipotecznego ponosi pełną odpowiedzialność za działania swojego agenta),
  • obowiązek posiadania relatywnie drogiego ubezpieczenia OC,
  • przeprowadzanie szkoleń oraz egzaminów kompetencyjnych swoim agentom.

Aby sprostać nowym obowiązkom potrzebny jest dodatkowy personel, który dostosuje procedury do nowych warunków i będzie sprawować nad nimi kontrolę, przeprowadzi szkolenia i testy kompetencyjne oraz odpowiednia skala biznesu, która pokryje koszty ubezpieczenia, składki oraz zasobów ludzkich.

W obliczu powyższych obowiązków, oczywistym jest, że małym pośrednikom będzie trudno sprostać narzucanym wymogom, a tym samym ich oferta współpracy może okazać się niewystarczająca dla potencjalnych Partnerów - Agentów, którzy mogą współpracować tylko z jednym pośrednikiem. Zatem czeka nas nieuchronna konsolidacja rynku i przejęcie małych pośredników przez ogólnopolskich integratorów - pośredników kredytu hipotecznego. Pierwsze miesiące mogą nie przedstawiać docelowego kształtu, który ukrystalizuje się dopiero po egzekucji pierwszych kar za nieprzestrzeganie postanowień ustawy. Wówczas, ewentualne kary mogą podciąć skrzydła niektórym pośrednikom działającym obecnie na rynku.

Powyższe problemy dotkną nie tylko mniejszych pośredników kredytowych, ale będą również wyzwaniem dla biur nieruchomości oraz deweloperów, którzy staną przed dylematem: czy współpracować z jednym konkretnym pośrednikiem kredytu hipotecznego, czy też może samemu stać się pośrednikiem kredytu hipotecznego?

Ustawa narzuca wyłączność, co będzie przekładało się na zaciśnięcie współpracy pomiędzy agentem a pośrednikiem. Tym samym, najwięksi pośrednicy kredytu hipotecznego mogą postawić na współpracę opartą na zasadach franczyzy i zachęcać Partnerów do prowadzenia biznesu pod jedną silną marką. Warto dodać, że strategia serwisu FranczyzaBanku.pl od początku opiera się na współpracy wyłącznie z największymi ogólnopolskimi pośrednikami kredytowymi, którzy oferują szeroką ofertę współpracy oraz pakiet korzyści dla potencjalnych Partnerów Biznesowych, tj. Agentów według nowej nomenklatury.

 

  • Wiadomości / Wywiady

Newsletter

Oferty współpracy: franczyza / pośrednictwo